Каков порядок предоставления земельных участков для строительства?

Порядок предоставления земельных участков для строительства регламентирован ст. 30 Земельного кодекса РФ. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
  1. без предварительного согласования мест размещения объектов;
  2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с п. 5,7 ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
  1. выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
  2. проведения работ по формированию земельного участка;
  3. государственный кадастровый учет земельного участка;
  4. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства;
  5. подписание договора аренды земельного участка и его государственная регистрация при передаче земельного участка в аренду, государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении участка в постоянное (бессрочное) пользование.
В данном случае определение возможности и основных параметров строительства объекта на конкретном земельном участке происходит в индивидуальном порядке по заявлению будущего правообладателя (арендатора или землепользователя).

Процедура предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с заявления заинтересованного лица. Закон не устанавливает форму такого заявления, но предъявляет требования к его содержанию и адресату. Так, согласно п. 1 ст. 31 Земельного Кодекса Российской Федерации в заявлении должны быть указаны:
  • назначение объекта;
  • предполагаемое место размещения объекта;
  • обоснование примерного размера земельного участка;
  • испрашиваемое право на земельный участок.
Заявление о выборе земельного участка направляется в орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными землями. В отношении муниципальных земельных участков таким органом является администрация городского округа город Воронеж. В отношении земель, право собственности на которые не разграничено – Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Органы местного самоуправления информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.

Уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В соответствии с п. 7 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации решение органа власти, уполномоченного на распоряжение публичными землями, о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для:
  • государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования (для лиц, установленных п. 1ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации);
  • заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
При втором варианте предоставления земельного участка – без предварительного согласования, будущий правообладатель земельного участка не известен, поэтому общее правило распоряжения такими земельными участками – торги.

Согласно п. 4 ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка:
  • подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
  • определение разрешенного использования земельного участка;
  • определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);
  • принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
  • публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного Кодекса Российской Федерации;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Порядок проведения торгов регламентирован ст. 38 Земельного Кодекса Российской Федерации, а также постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Необходимо также отметить, что в соответствии со ст. 30.1. Земельного Кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства предоставляются исключительно без предварительного согласования, то есть посредством продажи прав на участки на торгах. Данная статья была включена в Земельный Кодекс Российской Федерации в рамках законотворческой работы «по формированию рынка доступного жилья» в середине декабря 2004 года и действует с 01.10. 2005 года.

Также ст. 30.2 Земельного Кодекса Российской Федерации дополнительно регламентирован порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Особенности организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства отражены в ст. 38.1 и 38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации соответственно.